Aby ste rozumeli

Je dôležité dobre rozumieť. Preto Vám prinášame krátky zoznam pojmov v hypotéke.

ČO JE HYPOTEKÁRNY ÚVER?

Hypotekárny úver - hypotéka je dlhodobý úver zabezpečený väčšinou financovanou nehnuteľnosťou. Splatnosť hypotekárneho úveru je možná od 5 do 40 rokov. Väčšina bánk umožňuje hypotéku zaplatiť až do 65 rokov veku žiadateľa. Minimálna výška hypotéky je 5 000 EUR. Maximálna výška je potom obmedzená bonitou žiadateľa (preukázanou schopnosťou splácať) a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Najvýhodnejšou hypotékou je hypotéka, kde výška úveru nepresahuje 70% hodnoty nehnuteľnosti.

TYPY SPLÁTOK ÚVERU

Najčastejšie sa hypotéky poskytujú s anuitnou splátkou, teda splátkou v rovnakej výške počas celej doby splácania, k zmene splátky môže dôjsť iba pri skončení fixácie a nastavení nových podmienok, napr. zmena úrokovej sadzby, mimoriadna splátka, a pod. (výnimkou sú hypotéky nastavené so službou, ktorá umožňuje vykonávať zmeny počas obdobia fixácie). Ďalšími variantami sú progresívne a degresívne splácanie. Pri progresívnom splácaní sa splátka počas splatnosti postupne zvyšuje. U degresívneho splácania je to presne naopak. Tieto typy splátok sa však dohadujú len výnimočne.

FIXÁCIA & VARIABILNÉ ČI PLÁVAJÚCE SADZBY

Pri hypotekárnom úvere zmluvou fixujete - blokujete podmienky úveru odo dňa uzatvorenia úveru po dobu fixácie. Fixačné obdobie sa najčastejšie nastavuje od 1 roka do 5 rokov. Toto obdobie je možné predĺžiť a fixáciu nastaviť na celú dobu splatnosti, napríklad 30 rokov, ale takéto nastavenie nie je výhodné.

Alternatívne je podmienky úveru vôbec nefixovať, využiť tzv. plávajúce alebo variabilné úrokové sadzby, ktoré kopírujú aktuálnu situáciu na trhu. V prípade negatívneho javu - teda nárastu sadzieb, je možné nastavenie hypotéky preklopiť na niektorú z vhodných fixácií.

LTV - POMER HODNOTY ZAISTENIA VOČI VÝŠKE ÚVERU

Oproti poskytnutému hypotekárnemu úveru je ručením stavaná nehnuteľnosť. Banka robí svoj trhový odhad ceny nehnuteľnosti pri prípadnom nútenom rýchlom predaji. Tento odhad ceny je potom základným parametrom pri dojednávaní úveru.

Pomer medzi odhadnutou trhovou cenou a výškou úveru sa označuje LTV, ktorý je základným pilierom pre vyhodnotenie konkrétneho schvaľovaného úveru. Čím nižšie číslo dosiahneme (hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako výška hypotéky), tým lepšie podmienky hypotéky dostaneme.

Odhad trhovej ceny nehnuteľnosti nemá žiadnu priamu spojitosť s nákladmi stavby. Zatiaľ čo náklady stavby sú na rovnaký dom vždy rovnaké, aj na rôznych miestach, trhová cena sa môže s miestom výrazne meniť. V mieste, kde je o domy záujem, v miestach s dobrou infraštruktúrou, bude trhová cena vyššia ako náklady stavby. Naopak, v miestach málo bonitných môže byť odhad aj nižší ako sú náklady stavby.

POISTENIE NEHNUTEĽNOSTI

Poistenie nehnuteľnosti proti živelným pohromám je v prípade hypotekárneho úveru povinné. Náklady na poistenie nehnuteľnosti nie sú veľké. Zvyčajne ide o sumu cca 100 Eur za rok poistenia. Táto poistka potom pokrýva riziká pri prírodných katastrofách, živelných a nepredvídateľných udalostiach ako je napr. požiar, povodeň, úder blesku, pád lietadla apod. K tomuto základnému poisteniu je možné (nie však povinné) dohodnúť pripoistenie na vandalizmus, krádež, poistiť domácnosť, vybavenie, a pod.

POISTENIE HYPOTÉKY, ŽIVOTNÉ POISTENIE

Životné poistenie nie je vo väčšine prípadov povinné. V prípade jeho využitia ponúkajú banky úrokové benefity. Je však dobré mať na pamäti, že v takom prípade hypotéka s atraktívnejšou úrokovou sadzbou znamená vyššie výdavky na splácanie. Súčet splátky hypotéky a poistenia je prirodzene vyšší ako splátka hypotéky samotnej, aj keď má vyššiu úrokovú sadzbu.

BONITA PRE ÚVER

Bonitou klienta sa rozumie preukázanie schopnosť splácať úver a ev. ďalšie záväzky. Teda banka posudzuje celkový príjem rodiny s budúcou splátkou úveru a ďalšími nákladmi rodiny. Každá banka má svoje stanovené životné minimum, ktoré musí rodine po zaplatení splátky hypotéky a ďalších výdavkov zostať. Ak je toto minimum dodržané, bonita klienta je dostatočná.

MIMORIADNA SPLÁTKA - UMORENIE HYPOTÉKY

Hypotekárny úver je možné umorovať mimoriadnymi splátkami. Je tiež možné zaplatiť hypotéku jednorázovo celú. Všeobecným pravidlom je možnosť hypotéku umoriť bez sankcie v okamihu výročia zmluvy, teda v čase, keď sa končí jedno fixačné obdobie a začína druhé.
Po vykonaní umorenia banka zníži nasledujúce splátky, alebo si alternatívne má možnosť klient skrátiť dobu splatnosti.

Aktualizované: 13.4.2015 späť